Trong đầu tư bất động sản, ai hiểu chu kỳ – người đó sống sót. Ai nắm đúng nhịp – người đó đi trước. Còn ai mù mờ, chạy theo cảm xúc hoặc truyền thông, sớm muộn cũng trả giá vì:
1) Bất động sản luôn vận hành theo chu kỳ – không ngoại lệ Bất động sản không tăng mãi, cũng không giảm mãi, nó luôn xoay vòng. Và mỗi vòng xoay thường trải qua 4 giai đoạn: Giai đoạn 1. Phục hồi – thị trường bắt đầu lấy lại nhịp sau khủng hoảng. Giai đoạn 2. Tăng trưởng – nguồn vốn dễ, giá tăng đều, thanh khoản mạnh. Gai đoạn 3. Bùng nổ – FOMO, sốt ảo, đầu cơ tràn lan. Giai đoạn 4. Điều chỉnh – siết tín dụng, bong bóng vỡ, thị trường giảm tốc. Nếu nhìn vào chu kỳ gần nhất tại Việt Nam:
- 2014–2018: Giai đoạn phục hồi sau khủng hoảng 2011–2013.
- 2018–2021: Tăng trưởng nhanh, tiền rẻ, niềm tin mạnh
- 2021–2022: Bùng nổ bất thường hậu Covid – FOMO ở khắp nơi.
- 2023–2024: Giai đoạn điều chỉnh sâu nhất trong 10 năm trở lại.
2) Và với góc nhìn đầy kinh nghiệm thì khả năng cao trong thời gian 5 năm tới thị trường bất động sản sẽ mở ra một chu kỳ mới.
- 2025 là năm bản lề – nơi chu kỳ mới sẽ bắt đầu hình thành.
- 2025–2026: Giai đoạn tích lũy – của người hiểu và đủ sức Trong khi số đông vẫn lo ngại, chờ đợi, nghe ngóng… Thì những nhà đầu tư thực thụ đang: Săn tài sản giảm sâu nhưng pháp lý rõ – chủ đầu tư uy tín, đàm phán mạnh trong bối cảnh ít cạnh tranh, nắm bắt các khu vực có tiềm năng hạ tầng rõ ràng (Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, Đông Bắc, Tây Bắc TP.HCM…) Đây là giai đoạn của người có tiền thật – và đầu óc lạnh. Không mua vì thích, mà mua vì thấy tài sản đúng – giá tốt – vị trí chiến lược.
- 2027–2028: Giai đoạn tăng trưởng – thị trường bắt đầu “ấm lên thực sự” Khi mặt bằng giá chạm đáy xong, chính sách dần nới lỏng, và lòng tin quay lại, thị trường sẽ vào giai đoạn tăng trưởng đều. Những người mua sớm bắt đầu hưởng biên lợi nhuận 20–30% khách hàng ở thật và nhà đầu tư thận trọng quay lại thị trường các dự án cao cấp, vị trí giới hạn bắt đầu “cháy hàng” trở lại.
- 2029–2030: Giai đoạn tăng nóng và phân hoá mạnh. Những sản phẩm “xịn thật” sẽ tăng giá mạnh. Nhưng những sản phẩm trung bình, pháp lý không rõ, hoặc dư cung sẽ bị bỏ lại. Nhiều nhà đầu tư FOMO bắt đầu quay lại – và dễ mắc sai lầm như những chu kỳ cũ Đây là thời điểm cần tỉnh táo – không mở rộng ồ ạt – mà nên cơ cấu danh mục và chốt lời từng phần.
Bất động sản là trò chơi của người đi trước – không phải người đi đông Sự khác biệt giữa “người mua theo thị trường” và “người mua theo chu kỳ” là rất rõ: Người theo thị trường thường mua ở giai đoạn ồn ào – và bán ở giai đoạn trầm lắng, người hiểu chu kỳ thì mua ở vùng yên – và bán ở vùng nhiễu động người thành công không đi sau thị trường. Họ đi trước một bước – bằng sự hiểu biết và bản lĩnh. Đâu là chiến lược dành cho người tỉnh táo giai đoạn 2025–2030? Giai đoạn 2025–2026 nên tập trung tích sản, không đầu cơ , chọn bất động sản có pháp lý – vị trí lõi – hoặc gần vùng phát triển hạ tầng, cơ cấu tài chính chặt chẽ, không vay quá sức, tránh mua vì cảm xúc. Giai đoạn 2027–2028: Tăng tốc khai thác tài sản: cho thuê, tái cấu trúc, định giá lại, có thể sang nhượng nếu biên lợi nhuận đủ lớn giữ vững nguyên tắc, không đu theo “sốt cục bộ”. Giai đoạn 2029–2030: Chốt lời theo từng lớp tài sản, giữ lại những bất động sản tạo dòng tiền hoặc tăng trưởng bền, quan sát dấu hiệu “bong bóng” để không rơi lại bài học cũ
Người mua hôm nay có thể bị hoài nghi. Nhưng người mua đúng hôm nay – sẽ là người được những thành quả lớn vào năm 2030. Bất động sản không dành cho người nóng vội. Nó dành cho người kiên nhẫn – có tầm nhìn – và biết khi nào nên im lặng mà hành động. Chu kỳ là thứ không ai tránh được. Nhưng người hiểu chu kỳ – luôn đứng trên nó.
